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（其の1）不動産投資の利回りについて考えてみる

昨今、格差社会・収入の二極化という言葉をよく耳にします。右肩上がりの経済成長・給与が見込めないとすると、誰しもが老後に不安を感じ、将来の為に何らかの投資を考えざるを得ない時代がきているのかもしれません。もちろん銀行金利は期待できません。株・FXといった投機的要素の高いハイリターン・ハイリスクな商品も存在しますが、やはり、ミドルリターン・ミドルリスクと言われる「不動産投資」は一番の近道と言えるでしょう。

ウィキペディアには不動産投資（ふどうさんとうし）とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下すること。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である、とあります。誰しもインカムゲインとキャピタルゲインを生み出し、安定した収入・将来を手に入れたいですよね。しかしながら、情報・戦略なしでは利益を生み出すことはできません。

それでは、失敗できない不動産投資をするために

利回り（表面利回りと実質利回り）
郊外と都心部
築浅物件と10年以上の中古物件
住宅用と商業用物件
購入のタイミング

について考えていきたいのですが、

まず今回は、（其の１）利回りについて、お話したいと思います。

不動産投資を考える際に、当然利回りは大変重要なポイントとなってきます。不動産業者間では、「利回り10％は当たり前」といった話をよく耳にしますが、はたして、現在東京都内の売物件で利回り10％を超える物件を購入できる可能性はどれぐらいあるのでしょう。地方の中古物件であれば可能と言えるかもしれませんが、オリンピック・アベノミクス効果により不動産価格が高騰してしまっている昨今、都心部の築浅物件で利回り５～７％あれば高い利回り物件ということになるでしょう。

具体的に利回りとは

さて、そもそも利回りとは、投資額に対してどのくらい収益力が有るかを示す目安ですが、不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。「表面利回り（グロス）」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。「実質利回り（ネット）」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。

表面利回り＝年間収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り＝ (年間収入－諸経費) ÷ (物件価格＋購入時の諸経費) × 100

しかしながら、この実質利回りは、購入時の諸経費等が入ってくるため、あくまでも瞬間的な数値でしかありません。つまり、実質利回りの計算結果は、年毎に変化する可能性が高いのです。その為、不動産業者が物件の広告を行う際には表面利回りを用います。

ですから、物件を購入する際は、広告の表面利回りにとらわれず、実質利回りを必ず確認することが大事なのです。表面利回りの高い数字ばかりに気を取られずに、修繕費の上昇するリスクや家賃が下がるリスク、空室になるリスクや空室が長期間続くリスクを考慮して、安定した家賃収入が確実に得られる物件を選ぶようにしましょう。

弊社では、買主様からの依頼を受けて、東京都内の商業エリアを中心に、表面利回り４％以上の利回り物件をご案内させていただいております。上物の無い更地から企画していきますので、実質建物の無い駐車場活用で表面利回り利回り４％以上、3階建ての商業用建物を企画・テナント保障を付けて表面利回り6％以上の利回りを確保できる土地を開発していきます。実質利回りは上述したように、きちんと算出する必要があります。弊社では都心部・商業地の資産価値の下落が少なく、将来的に売却、または貸し出して長期的に利回りを追求するケースにも最適な売地情報を提供させて頂きます。どうして、都心部の不動産が投資に最適なのか、それは次の機会にお話ししたいと思います。売地情報等ご興味ある方はご連絡お待ちしております。

そもそもコインパーキングって何？

前回のコインパーキングの歴史に続き今回はコインパーキングの形態について少し掘り下げてみたいと思います。

大きな流れとしては、二つありました。一つは、月極と時間貸し機械式駐車場の有人管理を主体とした駐車場運営管理会社、もう一つは、私有地（更地）による平置の無人時間貸駐車場を主体としたコインパーキング運営会社です。コインパーキング運営会社のランキングでは、前述の「有人運営管理会社」・加えてコインパーキング機器メーカーまでも併せてランキングされており、（例　日本駐車場開発やモーリスコーポレーション・システムバンク等）意外に多種多様に細分化していきます。ここでは、「有人駐車場運営管理会社」と「無人コインパーキング運営会社」に限ってお話を進めさていただきます。

有人駐車場運営管理会社の役割

有人駐車場運営管理会社は、平面ではなくビル等の施設内の運営されている駐車場や駐車施設等で、人を常駐させることで月極と時間貸の管理・運営を円滑に行い、最大限の駐車場収入を追求していきます。その様な、有人の施設を中心に管理台数を積み上げている会社の代表格が、「日本駐車場開発株式会社」となります。古いタワーパーキングは車高が低いので大型の車は収容できません。車高が高い車種が増え始め、月極駐車場に空きが目立ち始めた20年程前から有人駐車場運営管理会社の需要が高まり、現在に至ります。但し、東京の有人型駐車場を考えた場合、一部上場を成し遂げた日本駐車場開発株式会社を筆頭に、大手数社による独占市場のように思われます。有人型であるため避けられない人材確保・社員教育・月極めのお客様の管理等を考えると敷居の高い形態なのかもしれません。

無人のコインパーキング

一方で、無人コインパーキング運営会社は、現在タイムズ２４株式会社を筆頭に100社以上の会社が、互いに運営地を求め、鎬を削りあう状況下にあります。当初、私有地を借り上げ、無人で24時間コインパーキングを運営するというビジネスモデルは、画期的で、機械を置いて集金・管理をすれば誰でも儲かる市場が存在しました。近くにコインパーキングがなければ料金設定も高額設定が可能ですからね。そのため、数多くの企業家が参入してくることになり、貸地の奪い合い・料金設定のせめぎ合いが激化していくことになるのです。

コインパーキングの現状

まだ、１５年程度前までは、コインパーキング運営会社もまだ少なく、概念として、駅に近い場所・・・所謂『駅近』以外は儲からないという固定概念が有りました。また、駅に近い場所でも現在と比較にならない程、何も運用されていない土地や空スペースが非常に多く見受けられました。後発会社にも、まだまだ進出のチャンスは有りました。

１０年程度前からは、駐車取り締まりの役割を、民間にも委託される様になり、ある程度郊外でも採算が見える場所は有ると、コインパーキングの運営可能エリアが拡散していきました。そうして団子状態になっている２位グループ、３位グループと呼ばれる中堅どころの運営会社が順調に運営台数を伸ばしていきました。しかしながらそのころには、コインパーキング自体が遊休地の活用として社会的にも認知され、それに伴い多くの運営会社が乱立し、各社競合の結果、土地の賃借料が高騰・以前と比べると利益率の低い魅力の無い市場・冬の時代を迎えることになります。

そして現在、市場はより一層厳しくなり、民間の私有地には数多有るコインパーキングの運営会社の申し込みが殺到し、飽和状態が続いています。ほとんどのコインパーキング業者は、既存の現場をどのように守っていくか手段を講じているはずです。そんな中、今最大手運営会社が中心に展開しているのが、『施設の無人化』です。デパートや総合施設等のパーキングの無人化、大きなビル等の所謂自走式の駐車場に、ゲートバー等を設置する事による無人化、そして飲食店・ドラッグストア等のチェーン展開している郊外型の店舗や銀行等の金融機関の駐車スペースに、不正駐車対策を含めた意味合いで機器を導入するケースで自社の看板を出させて頂き、管理台数を増やす運営会社も増えてきています。

現在コインパーキングの運営会社は飽和状態にあり過当競争の中、厳しい局面を迎えています。以前のような近隣相場にならった料金設定をすれば儲かる時代は終わり、多種多様なサービス・独自のシステム開発を行うことにより、ライバル会社との差別化が必要とされてきています。

弊社では競争力のある運営会社と提携させていただいております。コインパーキング業者をお探しの際はご遠慮なくお問い合わせください。

コインパーキングの歴史

都心部駅周辺、どこを見渡しても色鮮やかなコインパーキングの看板が目立ちます。
更地での有効活用の主役はコインパーキングと言ってもいいでしょう。しかしながら、コインパーキングの歴史はまだ浅く、私の若い頃は今のような無人のコインパーキングは皆無で、管理ボックスに人を常駐させて駐車料金を徴収するパーキングしかありませんでした。一体どのようにしてコインパーキングが現在のような発展をとげてきたのか、今回はコインパーキングの歴史から紐解いていきたいと思います。

コインパーキングって、いつ頃から始まったの？

現在から約２０年前に当時のバブル経済が破綻した際、銀行絡みの所謂『不良債権』を暫定的に有効活用する手段の一つとして、当時のパーク２４（現タイムズ２４）の前身の会社が無人式で後精算方式の有料駐車場を私有地で始めたのが走りとされています。それまでは、路上にあるパーキングメーターで１時間分を事前清算して停車する以外は、あまり一時停車方法も無く、都市部の違法駐車対策は進んでいませんでした。

そこに目をつけたタイムズ２４の前会長は、銀行を中心とする金融機関、及び不良債権を抱えた法人・個人に向け、一時的な活用方法として駐車場用地として貸し出す事を推奨して行きます。まだ競争相手もほぼ居なかったタイムズは、比較的安価で不良債権の土地を借り上げる事に成功し、当時としては莫大な利益を生む会社となりました。

後日、業界内で店頭公開、株式上場を一番に果たしたのもタイムズでした。その前会長さんは、九州の月極の看板屋さんだったそうです。アイデアと熱意で東京へ出て一代で成功した、正にアメリカン・ドリームならぬ『ジャパニーズ・ドリーム』の一つと言えるでしょう。

大手が参入、コインパーキング市場の拡大

その後、不動産会社系のリパークや、代表が伊藤忠出身のＮＰＣといった運営会社を中心に後続会社が続々と増加していき、主な中堅会社だけでも数十社、細かいのも含めると、関東エリアだけでも数百社存在しているといわれています。最近は大手ゼネコン系やメーカー系が吸収・合併や提携を盛んに行っていますが、あまり成功例を聞きません。おそらく対象会社の実態をあまり把握されて無い状況で、『儲かりそう』という先入観で資本投入に走られている気がしてなりません。現在も大手ファイナンス系や大手デベロッパー・機器メーカー等が現存運営会社を合併・傘下に組み込む等して参入してきており、以前の様な、一部のコインパーキング運営会社のみが甘い汁を吸える業界ではなくなったともいえます。業界に無駄に長くいた者も弊社スタッフにはおりますので、コインパーキング業者をお選びの際は、お気軽に御相談頂ければと思います。

駐車場として長期に渡り貸し出しておられる方々には、必見です！

土地又は駐車場をお持ちの方で、暫定的な有効活用を好まれて『取りあえず』時間貸駐車場として貸し出しているケースは、暫定利用の一例としては非常に多いです。しかし、それはベストの選択だったのでしょうか？

確かに、ここ２０～２５年の間、更地活用としての主な有効活用としては、月極駐車場・又はコインパーキング活用であったと言えるでしょう。その証拠として、以前多く有った更地や月極駐車場は、都心部においては、殆どがコインパーキングと変わり、エリアによっては供給過多気味になっているケースも少なくありません。

コインパーキングへの転化が多かった理由とは？

何故、コインパーキングへの転化が多かったのでしょうか？
理由は簡単です。選択肢が現在ほど無かったからです。
短期活用の代表として、コインパーキングが暫定利用の有効策であり、尚且つ、月極駐車場よりもより多く安定した収益を生むモデルケースとして脚光を浴び、いつでも土地を動かせる更地の活用方法として、コインパーキングが広まってきたのです。

平地コインパーキングとしての活用は短期向け

確かに、コインパーキングに貸し出す利点は、契約内容も『一時使用賃貸借契約』のため、一定期間の貸し出しをすれば、ペナルティもなくいつでも土地をお返しするシステムです。しかし、結局暫定的にコインパーキングに貸したままで、数年経過しているケースが多いのではないでしょうか？実は、運営当初は１～２年の暫定活用として貸し出した更地も、気が付けば１０年、状況によっては２０年もの長期に渡り、貸し出していたという事例も非常に多いのです。結果的に長年に渡り、コインパーキングとしての活用だけで１０年以上経過した土地、果たしてこの選択で本当に良かったのでしょうか？それでは、その土地に対し、より良い有効活用としては、一体何が有るのでしょうか？

平地の活用＋空中活用で、収益アップを狙うアイデア

コインパーキングは、殆どは平地での活用なので当然ですね。
つまり、その真上を有効活用するべきと我々は考えます。
現在、空間の活用法としては、様々なアイデアがでてきています。

しかしながら、都心部のコインパーキングは一等地だと1台当たり60万円（7坪）以上の売上を稼ぎ出すこともあり、1階店舗の売り上げ家賃をはるかに上回るケースも多くあります。その場合、平面の駐車場は変わらず運営を続けさせて、尚且つ空中を有効活用する手法が最大限の有効活用となりえるのです。

但し、問題が一つ有ります。有る程度、建築又は構築物を施工する為の費用は不可欠です。このご時世です。何が起こるか分からない中、莫大な費用をかけてマンションやテナントビルを建てるといった博打を打つのはナンセンスです。

そんな中、脚光を浴びつつあるのが、建築費を１億円以内で押さえた２～３階建の建物を建て、
１Ｆ部分のコインパーキングの活用方法はそのままで、２～３Ｆの空中店舗・事務所・居宅の活用です。
この空間利用の最大の利点は、何といっても建築費の回収率の早さです。
非常に速いケースですと、何と２～３年で回収が終わり、その後は収益が倍増以上したケースも出ております。

弊社では、初期テナント誘致保証のプランもご用意しておりますので、
この機会に、短期での暫定利用＝コインパーキングだけではなく、まだご計画が決まっていない場合は、中期で建築費を回収可能な空中活用の可能性もご検討してみてはいかがでしょうか？

小資本でも土地を有効活用できる。元コインパーキング屋の独り言

このところ、都心部の遊休地では、オリンピック開催を見据え、我先にと建築計画を立て、建蔽率・容積率を目一杯使用した高層マンション・高層ビルを計画されていますが、果たして、それがその土地に合う活用方法なのでしょうかと常々悩んでしまいます。確かにオリンピック前までは、一時的に需要が増える期待感は有ります。新しく建てられた物は、一時的には埋まるでしょう。実際、新築物件は３～５年は満室率が高いです。

しかしながら、高層・大型ビルに限らず、建てられたものの殆どは、３５年までの返済期間をもって金融機関にローンを組まれているはずです。オリンピック開催は、今から５年後です。果たして、その後も恒久的に万全と言い切れる状況でしょうか？私は非常に厳しい現実を突きつけられる気がしてなりません。

オリンピック・アベノミクス効果？で建築ラッシュ、現実は？

現在でも現実的に中古の賃貸ビルのテナントや賃貸マンションの空きは目立ちだしています。加えて、5年後のオリンピック開催・アベノミクスの円安政策で海外投資家勢が日本の不動産を購入し続けているので、都心部では高級分譲マンションを建てれば即完売ムード、あきらかに実需を無視した建築を促しているように思われます。

投機的な需要からの建設ラッシュは、都心部の不動産の需給バランスに多大なるダメージを与えてしまう可能性があります。オリンピックの後、中古物件はより厳しい局面を迎えることになりそうです。そうした中で、本当の意味で恒久的に需要の高い建物を建てるのか、第三者に言われるがまま需給バランスに合わない建物を建てるのかは、最終的には御自身でご決断頂くしかありません。

需要のある場所は既に過密状態

駅より徒歩５分圏内の立地であれば、ビル・マンション経営も間違った選択ではないのかもしれません。しかしながら、一部の都心部のターミナル駅を除けば、基本的には、充分な建築物が既に備わっているといえます。これから建てられる物は、少々乱暴な言い方をすれば『余分な建物』という事になります。ただ建てれば、お客様で埋まる時代ではなくなりました。各駅に集まる人やテナントが求める場所・建物・空間は日々変化していきます。需要に合わない建物はどんどん空きが出るばかりです。

真の有効活用を目指すには？

ではどうすれば、その土地の真の有効活用を目指せるか？
答えは、様々ですが、金融機関や大きな不動産会社やマンションデベロッパー主導で考えただけでは、
正しい回答が出るとは言い切れません。いろいろな視点で考察すべきでしょう。

まずは、あなたの土地が、どういった土地かをよく調べ、知る事から始めるべきかと思います。そして、どのような需要・市場・可能性がその場所にあるのか？私たちは、上記の様な事でお悩みの方々に少しでもお役に立てます様、誠心誠意、調査・査定させて頂き、『その土地・その時期で一番良い有効活用の御提案』をさせて頂くお手伝いが出来ればと考えております。

金融機関には嫌がられるかもしれませんが、所有者にとってベストの資本での有効活用を常に追求しております。

皆さんは、取得された更地をどう有効活用してますか？

更地は、所有したまま何年も活用しなければ、固定資産税・都市計画税がかかるだけで、
そのままでは何も生まない土地といっても過言ではないでしょう。雨量の多い時期は２ヶ月も放置すれば、草木が生えてきて、近所から苦情が来るでしょう。
その場合は、除草をしなければなりません。第三者に除草を頼めば、その都度費用をかけなくてはなりません。

もったいない話です。とはいえ、いきなり大きな費用をかけてテナントビルや住居用マンションを建てるのも、果たして今、このタイミングで建てて採算が合うのか？メリットが本当に有るのか？デメリットやリスクだけが大きくなるのではないか？という疑問が残りますよね。

そんな中、ごく一般的な活用方法として見られるのが、月極駐車場としての活用です。
しかしながら月極駐車場運営は、建築等にかかる費用に比べれば非常に安価で導入出来るものの、当初の造成費や舗装費用が確実に必要で、尚且つ、近隣の月極相場×収容可能台数が上限で、空きが出る事も少なくなく、契約者の中でも滞納者が出たり、不正駐車への対処等、管理も何かと面倒な事も発生します。

最小限の資本・又は費用負担がほぼ０で導入可能な活用とは一体・・・？

いくつか考えられますが、都心部においてはコインパーキング業者への貸出しでしょう。ローリスクでハイリターンが望める一番好ましい活用と言えます。コインパーキング業者の貸出しの良い点は、現地の立地条件によっては、舗装費用も概ね負担してくれることです。以前は、舗装費用は貸主負担が主流でしたが、最近は競争の激化に伴い、負担してくれる業者も増えました。もちろんコインパーキングに必要な機器は借主負担です。そして、場所にもよりますが月極め駐車場よりも毎月固定ではるかに良い賃料収入が得られるのです。

コインパーク業者への貸出し方法は、駐車場（又は土地）一時賃貸借契約で、契約期間も基本的に２～３年間とそれ程長いものでもなく、その後は、１年毎に自動延長するもよし、他への活用変更もよし、暫定活用にはもってこいです。

コインパーク業者へ相談するにはどうすれば良いでしょうか？

もちろん、インターネットで検索出来る運営会社をお調べ頂くのも一つの有効的な方法です。
ただ、コインパーキングで上位に出て来た運営会社が全て好条件を出して下さる業者かと言えば、実はそうでもない場合があります。
ホームページは掲載していないものの、様々な創意工夫をして他社よりも賃料還元をして薄利多売の精神で着実に業績を伸ばしている運営会社も沢山存在しております。

その様な会社を探すには、どうすれば良いでしょうか？

答えは簡単です。土地活用専門に動いている業者さん等に相談することです。
数ある駐車場運営会社の中にはその時、その場所で立地を欲しい、看板物件として進出したい、
そもそも利益率を抑え営業所を増やしているなど、貸主に最大限賃料を還元できる業者様がいらっしゃいます。

もちろん弊社もその一翼として、お役に立てるかと思います。
ご査定・御相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。