不動産投資の利回りについて考えてみよう
（其の1）不動産投資の利回りについて考えてみる
昨今、格差社会・収入の二極化という言葉をよく耳にします。右肩上がりの経済成長・給与が見込めないとすると、誰しもが老後に不安を感じ、将来の為に何らかの投資を考えざるを得ない時代がきているのかもしれません。もちろん銀行金利は期待できません。株・FXといった投機的要素の高いハイリターン・ハイリスクな商品も存在しますが、やはり、ミドルリターン・ミドルリスクと言われる「不動産投資」は一番の近道と言えるでしょう。
ウィキペディアには不動産投資（ふどうさんとうし）とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下すること。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である、とあります。 誰しもインカムゲインとキャピタルゲインを生み出し、安定した収入・将来を手に入れたいですよね。しかしながら、情報・戦略なしでは利益を生み出すことはできません。
それでは、失敗できない不動産投資をするために
- 利回り（表面利回りと実質利回り）
- 郊外と都心部
- 築浅物件と10年以上の中古物件
- 住宅用と商業用物件
- 購入のタイミング
について考えていきたいのですが、
まず今回は、（其の１）利回りについて、お話したいと思います。
不動産投資を考える際に、当然利回りは大変重要なポイントとなってきます。不動産業者間では、「利回り10％は当たり前」といった話をよく耳にしますが、はたして、現在東京都内の売物件で利回り10％を超える物件を購入できる可能性はどれぐらいあるのでしょう。 地方の中古物件であれば可能と言えるかもしれませんが、オリンピック・アベノミクス効果により不動産価格が高騰してしまっている昨今、都心部の築浅物件で利回り５～７％あれば高い利回り物件ということになるでしょう。
具体的に利回りとは
さて、そもそも利回りとは、投資額に対してどのくらい収益力が有るかを示す目安ですが、不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。「表面利回り（グロス）」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。 「実質利回り（ネット）」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。
表面利回り ＝ 年間収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り ＝ (年間収入－諸経費) ÷ (物件価格＋購入時の諸経費) × 100
しかしながら、この実質利回りは、購入時の諸経費等が入ってくるため、あくまでも瞬間的な数値でしかありません。つまり、実質利回りの計算結果は、年毎に変化する可能性が高いのです。その為、不動産業者が物件の広告を行う際には表面利回りを用います。
ですから、物件を購入する際は、広告の表面利回りにとらわれず、実質利回りを必ず確認することが大事なのです。表面利回りの高い数字ばかりに気を取られずに、修繕費の上昇するリスクや家賃が下がるリスク、空室になるリスクや空室が長期間続くリスクを考慮して、安定した家賃収入が確実に得られる物件を選ぶようにしましょう。
弊社では、買主様からの依頼を受けて、東京都内の商業エリアを中心に、表面利回り４％以上の利回り物件をご案内させていただいております。上物の無い更地から企画していきますので、実質建物の無い駐車場活用で表面利回り利回り４％以上、3階建ての商業用建物を企画・テナント保障を付けて表面利回り6％以上の利回りを確保できる土地を開発していきます。実質利回りは上述したように、きちんと算出する必要があります。弊社では都心部・商業地の資産価値の下落が少なく、将来的に売却、または貸し出して長期的に利回りを追求するケースにも最適な売地情報を提供させて頂きます。どうして、都心部の不動産が投資に最適なのか、それは次の機会にお話ししたいと思います。 売地情報等ご興味ある方はご連絡お待ちしております。
